苏州遍地倒挂!买到就赚100w!千人追的限价神盘,真倒挂吗……

 新葡新京房产     |      2019-12-22 05:16

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应粉丝需求,接下来子木会做一些关于购房买房的实操技巧、楼盘评测还有项目介绍。帮助大家在微观角度,系统性建立找房、选房、购房的知识体系。花更少的钱,买更好的房!

“买到就赚100万”...

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“倒挂啊,我用了2张房票”...

文丨子木

“闭着眼睛也要来一套”...

着小阳春的到来,苏州楼市也在逐步回暖,回首金三的苏州楼市,可谓成色十足。

自苏州限价以来,有两个字,能让无数购房者为之癫狂,只要一听到这俩字,那基本就是“全款里面走,贷款靠边站”。

3月,全国首套房贷利率连降,“首付下调”“利率回调”的第一枪便在苏南重点城市打响。苏州的部分银行实现了利率连续两月回调,金融政策的松动给了购房者足够的信心,近期的苏州楼市可谓一片大好。

没错,说的就是倒挂!

趁热打铁政府再推地

纵观今年苏州这些千人抢的网红新盘,倒挂是它最明显的标签,少则几千,多则1w+,这样的红利让不少购房者杀红了眼,借房票、众筹买...感觉只要买到自己就赚大发了!

沉寂一年后,苏州土地市场强势回暖。众多深耕型品牌房企拿地热情高涨,动辄大几十轮激烈竞价,快速推升了溢价率。

然而,并不是所有的倒挂都能赚钱。现在回过头来看,那些备受市场追捧的倒挂新盘,你真的赚到了嘛?

3月22日,1号公告挂牌出让5宗涉宅用地,地块分布于姑苏核心板块、吴中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新区狮山板块。政府趁热打铁,提前两个月推地,预示着4月的土拍将再掀热浪。

你有没有发现,你家的阳台越来越“大”了?

新房市场燃起早春之火

"现在的阳台不仅算全面积,而且还超级大,10多平,卧室和客厅都快没面积了...”

土地市场是楼市风向标,土拍的热闹激起了住宅市场的大行情。各大开发商利用金三造势,营销动作层出不穷。多个楼盘蓄积极推新,成交量一路高涨。

“如今买到的100平,都好小,跟过去的90平差不多...”

截止到3月29日,苏州市区商品住宅共成交4190套,同比2018年增长20.3%,成交面积为62.1万㎡,同比增长42.1%。

——来自网友的吐槽。

从成交情况来看,吴江区引领全市,成交了2610套。近几年,随着吴江区域规划的落实、大交通逐步接轨主城,吸引了较多的刚需客群前来置业,其价格在六大区内仍属洼地。

近来买房,不知道大家有没有这样的体验,现在的阳台做的越来越“大”了,本来看的时候是100平的户型,后期由于阳台全封,多出了7-8平的面积,户型也从100秒变107,总价直接多出了十几万,无形之中增加了不少购房成本。

吴江的运东板块近期在苏州楼市可谓红极一时。得益于东环南延二期的通车,全程高架,运东到园区仅15分钟车程,于是运东又叫“园区南”板块。板块内多个纯新楼盘如四季春晓、联发棠颂即将面市,将带来新一轮的客群升级。

比如刚刚改了规划的青剑湖某纯新盘——把所有阳台都封了,全部计入总面积。

吴中区面积大,新兴板块如太湖度假区、尹山湖的新盘推新量也丰富,带动市场成交量。

其实封阳台这个要求,早在土地挂牌文件里面就有明确。以首创项目为例,挂牌之初,文件就有规定:“统一封闭沿街侧阳台”。

新区近一年来最火爆的当属北新区板块,千年古镇浒墅关在十五天骄的布局下,逐渐成长为新区新房供应最多的板块,高起点的规划加上独具性价比的价格,北新区楼市火得有理。

但如今这个纯新盘一次性将“多余的阳台”全封了...增加可售面积,提升利润率,增加项目货值...

而相城区受制于限购的升级,一部分刚需被误伤。

自苏州实行严格限价后,房价被嗯死在一个维度,房企的利润微薄可见,为了寻求利率的最大化,采取“全封阳台”这个做法,在苏州,不少楼盘都曾给我们上过生动一课。

姑苏和园区寸土寸金,主要承载改善客群,故成交量在六大区中一直垫底。

网友爆料称,吴江城南也有一些项目由于后期封了阳台,二期开盘后,总价比其他楼栋高出5-6万。

再现千人抢房、一分钟售罄的楼市盛况

就封阳台的价格问题,对此,居兄也咨询了相关业内,据业内表示,阳台的土建安装成本比套内便宜很多,就算是精装房,阳台基本上也没什么太多装修,做全封闭的话,也就多个封窗的钱,封窗正常来说600一平,如果后期阳台直接计入总面积算总价的话,大家懂的..

还记得当初唐宁府、苏州中心开盘的盛况。而千人排队,即开即磬的抢房热潮在金三的苏州楼市中再度上演。无论是开盘还是待开盘,众多售楼处都是人气火爆,访客不断。

当然,靠知识改变楼市,封阳台不是唯一的做法,更刺激的在下面——

3月17日,相城区的建发阳光城璞悦、姑苏区的阳光城平江悦两盘齐开,开盘现场人气火爆,两盘当期都已基本卖完。

网友:“花700多万买了地下室!”年度最佳...

3月17日当晚,吴江运东板块红盘三千邑加推三期新品,200多套房子,854人微信线上抢房秒光,热度可见一斑。

“看中一别墅,差不多要一千多万,回家仔细算了下,地上没几个钱,结果七百多万全花在买地下室上...”

3月26日,仁恒公园世纪836位客户参与摇号抢196套房源!平均4人抢一套。3月27日项目在售楼处开盘,196套房源全部售罄,600多人失望而归……

高价买地下室,相信今年不少土豪都深有体会。

无论开盘现场还是成交数据,不可否认,3月的苏州楼市进入了新一轮火爆周期。

在地价高企、限价严苛的当下,不少房企通过挖地下室的手段,拉低整体均价,在不突破xianjia的情况下,又能让标准层卖出高价。

二手房进入纯粹的卖家市场,热度居高不下

比如之前园区网红盘,整体备案均价3.9W+,但其实不少楼栋的价格都在4.2w+以上,就是通过做低一楼的价格,使整体均价变低,整体不破线。

在新房供应不足、高价地楼盘售价高企的背景下,苏州市区的二手住宅市场从2018年以来便一直保持着活跃的成交态势,呈现出量价齐升的态势。

还有狮山某盘,低价房源仅针对地下室,此番操作,直接拉低整体均价。

据统计,三月苏州二手房共成交5426套,同比去年3092套增长了43.0%,几乎达到近三年同期苏州二手房成交高峰。

变大你的地下室,除了能拉低整体均价外,还有一个最刺激的角色,就是增加利润。

苏州二手房市场有多火爆呢?房源朝夕不保、房东坐地起价、房管局门庭若市,用“抢疯了”来形容也不为过。

就像居兄之前曝光的古城某盘一样,该项目的实际住宅楼面价并不低,高达3.3w+,以3.5w的均价出售,神操作就是,地下室算入总价!

早晨6点房管局门口已经排起了长队。

加上本身产品特殊,一般独栋、双拼、联排这三类业态的地下室均价还略高于地上部分,据了解,地下室的单方建造成本在3000-4000元左右,如地下室算入总价的话,增加的面积基本上都是利润,所以曾有网友打趣到:“这难道就是它限价的破局之道?

更有小道消息说,某中介公司,一天签约80套二手房,确实疯狂。

另外,吴江不少项目也有地下室的玩法。

楼市更是出现房东“一天一价”,抱团涨价的局面。主要集中在园区湖东、湖西、苏州湾等板块,甚至有房源一天涨价40万。

那些千人追捧的项目,真正倒挂多少...

九龙仓年华里

通过封阳台、挖地下室等一系列手段操作后,买到就赚到的美好愿景是需要好好衡量的。所谓倒挂,对比不过的是一手和二手的价差。

业主诉求明确:房价提高10000元/㎡,小区定位5W+。

如果一手变相增加了实际总价,而二手又处在横盘期,加上限售3年的资金成本投入,现在会回过头来看,那些备受大家追捧的项目,真正倒挂有多少呢?

九龙仓时代上城是湖东保值性比较高的小区,学区是东沙湖学校,价格一直是在湖东均价之上。